מגדל מגורים

מתוך אקו-ויקי, מקום מפגש בנושאי אקולוגיה, חברה וכלכלה.
קפיצה אל: ניווט, חיפוש
מגדלי yoo בתל אביב. ניתן להבחין כי האיזור מסביב למגדלים נשאר ריק.

מגדל מגורים הוא בניין מגורים גבוה - מעל 10 או 12 קומות. בקרב אדריכלים ומתכנני ערים קיימים ויכוחים עד כמה מגדלים באמת תורמים לצפיפות העירונית והאם צפיפות זו באה על חשבון איכות החיים של התושבים, פקקים, בריאות, בטיחות וקיימות. אדריכלים רבים (כאלו שמתנגדים ותומכים במגדלים) קובלים על כך שתכנון המגדלים מושפע מידי על ידי שיקולים קצרי- טווח של קבלנים במקום שיקולים רחבים יותר הנוגעים לטווח הארוך או שיקולים הנוגעים לכלל תושבי העיר כמו פקקים, הצללה עודפת, תחזוקה של מבני ציבור, תחושת ניכור במרחב הציבורי, יכולת הספקת שירותים כמו חינוך ועוד. גם אדריכלים שתומכים במגדלים טוענים כי יש לעודד עירוב שימושי קרקע ובניית קומות ראשונות הכוללות מסחר כדי לעודד את כמות הולכי הרגל ותחושה נעימה ובטוחה יותר ברחובות ליד המגדלים. כמו כן יש חשש כי מגדלים הם סוג של כלכלת אוברדרפט - לאחר זמן מה עלות התחזוקה שלהם, שהיא יקרה בכל מקרה, עולה ודבר זה גורר התדרדרות של המגדל. בקרב תנועות סביבתנות וקיימות יש יחס דו ערכי למגדלים - מצד אחד יש הטוענים כי דבר זה הכרחי להגדלת הצפיפות העירונית ושמירה על שטחים פתוחים, כחלופה עיקרית לפרבור ועידוד שימוש במכוניות. ומצד שני יש הטוענים כי התועלת לצפיפות מוגבלת, וכי תחזוקת המגדל מחייבת הוצאות גדולות של אנרגיה ומשאבי טבע. מתכננים מזרם של עירוניות מתחדשת מתנגדים בדרך כלל למגדלים או טוענים כי יש לבנות אותם בדרכים מסויימות ובמקומות מסויימים. כמו כן קיימת חלופה של בניית עיר צפופה על בסיס בנייה מרקמית.

היקף ומגמות בבנייה של מגדלים

בישראל יש מגמה גוברת של הקמת מגדלי מגורים. על פי בדיקה של חברת השיווק אלדר מ-2013, 16% מיחידות הדיור החדשות בישראל נבנו במגדלים מעל 16 קומות. לפי הבדיקה יש 83,270 דירות שנמצאות בשלבים שונים של בנייה ומתוכן 13,939 יחידות מתוכן נמצאות במגדלי מגורים בני 16 קומות ומעלה. מגדלים מגורים נבנו בתחילה בעיקר בתל אביב וברמת גן. אבל מדובר במגמה מתפשטת. נכון לשנת 2014 נבנים מגדלי מגורים נוספים בכל ישראל: באור עקיבא נבנה מגדל בן 15 קומות, בחיפה יש מגדלים שמתקרבים ל-30 קומות, ומגדלים נוספים מוקמים בראשון לציון, יבנה, אשדוד, אשקלון, פתח תקווה, חולון ודימונה.‏[1]

מגמה זו דומה למגמות שקיימות גם במקומות אחרים בעולם של הקמת מגדלים בכלל ודיור במגדלים בפרט.

בדו"ח שפורסם בשנת 2018 העריכה פרופסור רחל אלתרמן ממוסד שמואל נאמן מהטכניון, כי ללא שינוי במגמות של גידול אוכלוסיית ישראל, עד שנת 2050 הצפי הוא כי 98% מהאוכלוסיה בישראל תגור במגדלים. ‏[2]

סיבות לבניית מגדלי מגורים

רוב התומכים בהקמת מגדלי מגורים טוענים כי דבר זה משרת אינטרסים של החברה כולה. בניית מגדלים נועדה כדי להגדיל את צפיפות המגורים בערים, וכדי לשמור על עתודות שטח לבנייה נוספת, לשם שימור שטחים פתוחים מחוץ לעיר ובתוכה. עם זאת במקרים רבים מגדלים לא מובילים להגדלת הצפיפות העירונית ומצד שני עלולים לגרור בעיות סביבתיות וחברתיות הן לתושבי המגדל, הן לשכונות סביבן והן לעודד צריכת אנרגיה גבוהה יותר. (ראו בהמשך).

יש מקומות ומצבים שבהם בנייה לגובה היא הגיונית יותר ויכולה לתרום לסביבה העירונית על ידי משיכה של אוכלוסייה עשירה יותר שמשלמת יותר ארנונה ורוכשת שירותים ומוצרים בעסקים עירוניים שמשרתים גם את התושבים האחרים. משיכה של אוכלוסייה כזו עשויה לתרום הכנסות לעיר אבל עלולה גם לפגוע בה על ידי דחיקת חלק מהתושבים החוצה על ידי ייקור עלויות המחייה.

בנייה לגובה מתאימה יותר למקומות שבהם ערך הקרקע גבוה, יש ביקוש גבוה למגורים, ויש נגישות טובה לתחבורה ציבורית,[3] במיוחד אם התחבורה הציבורית במדינה מפותחת ברמה טובה והחזקת רכב פרטי אינה הכרחית (כך שניתן לוותר על חנייה לרכב הפרטי, ואין בעיות של פקקי תנועה). אם צפיפות הדיור גבוהה, בניה לגובה יכולה לשפר את התפקוד של תחבורה ציבורית ולהיות חלק מתכנון מוטה תחבורה ציבורית. בנייה גבוה מתאימה יותר למשפחות ללא ילדים כמו גם לצעירים, ומבוגרים. כמו כן היא יכולה להתאים לאנשים בעלי הכנסה גבוהה. המרוויחים העיקריים מבנייה גבוהה הם היזמים וחלק מבין הדיירים בקומות העליונות שנהנים מהנוף העירוני.

לקבלנים, במיוחד לחברות גדולות עם הון פיננסי גבוה, יש תמריץ כלכלי לבנות מגדלים, במיוחד במרכזי ערים, שכן כל תוספת בניה של עוד קומה מוסיפה לקבלן הכנסות של עשרות מיליוני שקלים, כאשר חלק מן ההוצאות לבניית המגדל הן הוצאות קבועות שאינן תלויות בגובה המגדל - במיוחד הוצאות הקשורות במחיר הקרקע. מצד שני עלות הבנייה של מגדל היא גבוהה יותר יחסית לבניין רגיל, בגלל הצורך לחפור יסודות עמוקים יותר, להקים שלד כבד יותר ובאופן כללי לבנות בניין באיכות גבוהה יותר שיכול לעמוד בעומסים גבוהים יותר של משקל ורוחות, ויתמוך במערכות המורכבות יותר שיש במגדל. מבחינת היזם הבונה גם ההכנסות במגדל צפויות להיות גבוהות יותר שכן יש אפשרות לשווק אותו כ"מגדל יוקרה". בהיבט זה מגדלים הם סוג של מינוף שכן אם מצליחים למכור את הדירות בהן ההכנסה והרווחים גבוהים יותר אבל אם לא מצליחים ההוצאות הגבוהות עלולות לגרום לקבלן הפסדים ניכרים. המינוף הזה הוא מינוף כפול שכן לשם בניית הפרוייקט הקבלן בדרך כלל כבר לוקח הלוואה מהבנקים.

מבחינת הרשויות יש כמה תמריצים לספק היתרים לבניית מגדלים. סיבה אחת היא כדי למשוך אוכלוסייה חזקה ולהנות מתדמית עירונית יוקרתית. בנוסף בבניה של מגדלי יוקרה יכולה לגרור עליה זמנית בהכנסות העירייה מארנונה. סיבה נוספת להיתרים לבניית מגדלים היא שחיתות ברשויות המקומיות והעדפת אינטרסים של היזם הבונה את המגדלים על פני האינטרס העירוני והאינטרס של רוב הדיירים הפוטנציאלים בדירות מגדלים. זאת כיוון שהמגדלים תורמים להיווצרות של פקקי תנועה מקומיים, ועלולים ליצור בעיות של מחסור בתשתיות עבור תושבי העיר, ובעיות לדיירי המגדל ולשכניו (ראו בהמשך).

מגדלים וצפיפות מגורים

Postscript-viewer-shaded.png ערך מורחב - בנייה מרקמית

ההצדקה הציבורית לבניית מגדלי מגורים ומגדלים בכלל היא כדי למנוע בנייה בשטחים פתוחים מחוץ לעיר. באופן אינטואיטיבי נראה כי ככל שבונים גבוה יותר כך חוסכים מקום. אלא שברוב המקרים, בעיות של רוחות ושיקולי יוקרה מקדמים הקמת פארקים גדולים מסביב למגדלי המגורים כך שאלה אינם מעלים בהכרח את הצפיפות העירונית.

האדריכל נחום כהן מציין כי כבר בשנות השישים הוכח על ידי Lewis Keeble בספרו "Town+Country Planning", כי ניתן להגדיל צפיפות עד לגבול עליון, שמעבר לו התוספת לצפיפות העירונית היא נמוכה. מעבר לגבול מסויים של כ-10 קומות, ניתן להגדיל את הצפיפות העירונית רק על ידי פגיעה בצרכים אחרים של התושבים כמו תחבורה, רווחה, או שירותיים עירוניים כמו בתי ספר, פארקים, מסחר ועוד. גם אם בונים בצפיפות גבוהה על המגרש עצמו הצרכים בשטחים נוספים גורמים לתוספת נמוכה יחסית לכלל הצפיפות העירונית. ‏[4]

האדריכל אמנון רכטר טוען כי בבניית מגדלים יש מין "כלל אצבע" של מרחק של מטר בין בניין לבניין על כל קומה, ולכן כשבונים יותר מ־30 קומות צריכים 30 מטר בין הבניינים. דוגמה לבנייה של מגדלים שאינם כאלה היא "פארק צמרת" בצפון תל אביב שבו המרחקים בין המגדלים קטנים מידי והתוצאה היא שכונה מנותקת ומנוכרת.‏[5]

המתכנן העירוני ד"ר יודן רופא, מציין כי שתי הערים הצפופות ביותר בישראל - בני ברק ובת ים, בנויות ברובן מבניינים שהם עד 4 קומות. השכונה הצפופה ביותר בישראל היא שכונת פלורנטין בתל אביב, שרובה בנויה מבניינים בני 2-3 קומות. בצפון הישן של תל אביב שבנוי מבניינים בני 3 קומות על עמודים, יש צפיפות עירונית של 16 יחידות דיור לדונם ברוטו, דבר שהופך אותו לצפוף פי 2 יחסית לשכונות חדשות הנבנות בצפון תל אביב, שכוללות מגדלים בני 14-16 קומות.[3]

השוואה בין מגדל, בינוי ישראלי רגיל ומבנה חצר (יודן רופא, מכון שחרית). בכל סוגי הבנייה באיור יש 200 דירות בעלות שטח זהה (138 מטר רבוע לדירה), המשתרעות על פני 10 דונם, דבר הנותן צפיפות נטו של 20 יחידות דיור לדונם. מספר הקומות הממוצע בבניה מסוג בינוי ישראלי ובנייה רגילה הוא 5.4 ומטה בעוד הגובה הממוצע של המגדלים הוא 18 קומות.

רופא מדגים כיצד על אותו שטח, ובהקמה של 3 סוגי צורות דיור, ניתן לספק אותו מספר של דירות בגודל זהה.

  • הקמה של מגדל- משאירה לכאורה הכי הרבה שטח פתוח לשימוש הציבור, אבל לרוב השטח הזה אינו משמש את הציבור העירוני, שכן זהו שטח מוצל ולא מזמין שגם נתפס כשטח פרטי. ניתן לבנות שטחים ציבוריים סמוכים למגדל אבל אז צפיפות הבנייה יורדת. יש שתי אפשרויות נוספות של בנייה צפופה.
  • בנייה של בניינים בני 5 קומות שכל אחד מהם מוקף בחצר פרטית. סוג כזה של בנייה מקובל בישראל כאשר הקומה הראשונה היא לרוב קומת עמודים ומשמשת לחנייה. באופן כזה השטח מסביב לבניינים אינו מנוצל כמעט בכלל ואינו מזמין פעילות ציבורית.
  • בנייה מרקמית או "מבנה חצר" - בנייה בעלת חצר פנימית גדולה ובתים שיש להם "חזית אפס" אל הרחוב (ללא גינה מהצד הקדמי של הבניין). זהו פתרון שמקובל ברוב הערים באירופה, במגוון של תרבויות ודפוסי אקלים. באופן כזה מתקבל שטח פתוח דומה לזה של בנייה מקובלת בישראל, אבל השטח הפתוח הוא נגיש ונעים יותר לשהייה יחסית לצורות הבנייה האחרות.

דוגמאות לערים צפופות באמצעות בנייה מרקמית וללא מגדלים גבוהים כוללות את הערים פריס וברצלונה. הצפיפות הגבוה בערים אלה, יחד עם היבטים נוספים מאפשרת בהם שיעור גבוה של תחבורה בת קיימא.

השפעות סביבתיות וחברתיות

Postscript-viewer-shaded.png ערך מורחב - השפעות סביבתיות וחברתיות של מגדלים

צריכת אנרגיה

מגדלים באופן כללי מעודדים צריכה גבוהה יותר של אנרגיה בעיקר בהקשרים של מיזוג אוויר, הובלת מים ותחזוקת מערכות מורכבות. כדי לבנות בניין גבוה שיעמוד בעומסי המשקל והרוחות יש צורך להקים שלד חזק ככל האפשר (בדרך כלל כזה הבנוי מפלדה ובטון) ולנסות להוריד את משקל הבניין ככל האפשר - כלומר לבנות כמה שיותר אלמנטים של מעטפת הבניין מחומרים קלים יחסית כמו זכוכית ואלומיניום ולא מקיר אבן. הבעיה היא שחומרים אלה הם בעלי בידוד גרוע והזכוכית יוצרת גם "אפקט חממה" בתוך הבניין כך שיש צורך להשתמש הרבה יותר במיזוג אוויר יחסית לבנייה נמוכה יותר. בבנייני מגורים השימוש בזכוכית נמוך יותר יחסית לבנייה משרדית אבל עדיין יש תמריץ להגדיל ככל האפשר את החלונות בבניין כדי להקל על העומס המופעל על שלד הבניין.

בנוסף, בקומות גבוהות יש בעיה לאפשר פתיחת חלונות, או אלמנטים מחוץ לבניין כמו מזגנים ולכן כדי לאוורור ולקרר את הבניין יש צורך במיזוג מרכזי יקר ומסובך.

ברחבי העולם נעשים ניסיונות של מתכננים שונים כדי ליצור מגדלים "ירוקים" יותר שהם חסכוניים יותר במים ובחשמל.

השפעה על מערכות מים

כדי להביא מים לקומות הגבוהות יש צורך במשאבות מיוחדת שיצרו לחץ במידה מספקת כדי להוביל את המים למעלה, שכן הלחץ הרגיל ברשת העירונית אינו מספיק. דבר זה גורם להוצאת אנרגיה גבוהה יותר וכן לבלאי גבוה יותר על צנרת הבניין ועל הצנרת העירונית יחסית לבניינים אחרים בטכנולוגיות הנפוצות כיום. מעל 9 קומות קשה לבנות דודי שמש בראש הבניין שכן השטח הנדרש לכך אינו מספיק ויש קושי להוליך את המים החמים למטה אל הדירות. דבר זה מוביל לשימוש בדודים חשמליים לחימום ולכן להוצאה נוספת של אנרגיה.

בעיות תחזוקה של מגדלים

פרופסור רחל אלתרמן מהטכניון, טוענת כי מגדלים אלה סובלים מבעיה מובנית והיא עלויות תחזוקה גבוהות יותר יחסית לבנייני מגורים נמוכים יותר, לדוגמה בתחזוקת מעטפת הבניין, מעליות, מיזוג אוויר, מערכות מים, כיבוי אש ועוד. יש לציין כי ניתן לסייע להפחית בעיות אלה על ידי הכנסת רובוטיקה נגישה (המתופעלת ומתוחזקת בין היתר על ידי הדיירים).

בדרך כלל מצטרפת לעלות הכלכלית הגבוהה בעיה נוספת של מוצר ציבורי או הטרגדיה של נחלת הכלל שבה השכנים הרבים שגרים בבניין אינם ששים להשתתף בעלויות התחזוקה ומנסים להטיל את העלויות על דיירים עתידיים של הבניין, כך שאיכות המערכות המשמשות את הבניין הולכת ומתדרדרת. בעיה זו קיימת באופן מיוחד כאשר מדובר על בניית בניינים למעמד בינוני ומטה וכאשר אין תקני בנייה ותחזוקה מחמירים. בניינים גבוהים רבים הופכים באופן כזה לסלאמס. אלתרמן הוציאה דוח מיוחד בנושא בשם "מגדלים כושלים" בשנת 2009.

סיכון למלכודות אש

כיבוי אש של מגדלים הוא דבר מורכב בגלל הקושי להעלות מים מעל גובה מסויים, ובגלל הצורך בסולמות גבוהים במיוחד כדי להגיע לקומות הגבוהות. מגדלים עלולים להפוך למלכודת אש שלכבאים אנושיים כמעט אין סיכוי או כליל אין סיכוי להתמודד איתה, ומעל גובה מסויים כבאים אינם יכולים להשתמש בציוד חיצוני בכלל ועליהם להסתמך על תשתיות מיוחדות של צינורות כיבוי אש בתוך הבניין. הפינוי של דיירים מתוך בניין בוער, כאשר המעליות לא עובדות, והכניסה של עובדי חירום וכבאים הופכת מסובכת הרבה יותר בבניין גבוה. חלק מהיבטים אלה מופיעים בסרט הקולנוע "המגדל הבוער".

מסיבות אלה בניינים גבוהים מכילים מערכות רבות לגילוי מוקדם ונטרול סיכונים כמו גלאי עשן, מתזים אוטומטיים, צינורות כיבוי אש ומיכלי מים גדולים. כל המערכות האלה דורשות תחזוקה שיש לה עלות במונחים של אנרגיה וכסף. הזנחה של מערכות אלו מגדילה באופן ניכר את הסיכון למלכודת אש.[1]

פרטיות והון חברתי של הדיירים

דיירי המגדל כמעט ואינם פוגשים את השכנים שלהם היות ורוב התחבורה בתוך הבניין היא במעלית והיות והאופי ההמוני של המגדל מקשה על קשירת קשרים בין השכנים. חלק מהאנשים נהנים מהפרטיות הגדולה יותר שהמגדל מעניק, וחלק סובלים מאובדן ההזדמנות ליצירת קשרים. בכל מקרה סוג כזה של בניין אינו תורם לפיתוח של הון חברתי, אמון ופיתוח קהילות.

האדריכל סעדיה מנדל טוען כי: "חיים במגדל גורמים לאיבוד של מעגל התייחסות חשוב, החברתי, ויוצרים ניכור. אדם קם בבוקר, נכנס למעלית ולא אומר שלום לבחור שנמצא בה מכיוון שאינו יודע אם זה המאהב של השכנה מקומה 19 או השכן החדש מהקומה למטה. אני לא מומחה לסוציולוגיה, אבל מאמין שרבים זקוקים למעגל הזה." ‏[6]

האדריכל יעקב יער טוען כי אכן יש בעיה חברתית. שכן מגדלים מנותקים מהקרקע ובגלל שילדים לא יכולים לרדת לבד לרחוב. אבל לטענתו דבר זה מתרחש כבר כאשר הבניין הוא מעל לגובה של 4 קומות. ‏[6]

סיכון בריאותי ממיעוט פעילות גופנית ומיעוט חשיפה לצמחיה

מגדלי מגורים הוחשבו לא אחת כפוגעים הון חברתי שכן אנשים לא פוגשים אחת את השני - במגדל אנשים יורדים לחנייה ומשם נוסעים - אין להם כמעט הזדמנות לפגוש שכנים אחרים במגדל, והם גם פוגשים פחות שכנים מהרחוב.‏[6] הן בנייה צמודת קרקע והן במגדל עלול להווצר מצב של פגיעה בהליכה ברגל וכתוצאה מכך בעיות בראותיות וחברתיות שונות; עם זאת, ניתן להתמודד עם בעיות אלה במגדלי מגורים על ידי יצירת גנים תלויים, גינון אנכי, מכוני כושר בקומות שונות והכנסת רובוטיקה נגישה התופעלת על ידי דיירי המגדל למניעת בעיות בטיחות ובעיות אחרות במגדל.

השפעת המגדלים על המרחב הציבורי

אדריכלים שונים חלוקים בדעתם בקשר להשפעת המגדלים על המרחב הציבורי. האדריכל יעקב יער מביא לדוגמה את מנהטן שבה יש חיים ציבוריים תוססים והרבה מגדלים. מנגד יש לציין כי מנהטן היא דוגמה ליישוב מיוחד - כמות העשירים בו גדולה יותר, אין בו הרבה משפחות וגם כאשר יש אלו משפחות קטנות. אדריכלים רבים אחרים טוענים כי המגדלים גורמים לניכור גם ברמה העירונית - שכן שוכני המגדלים יורדים ישר לחניון התת-קרקעי ומשם מתנייעים עם המכונית בלי לפגוש אנשים ברחוב.‏[6] דוגמות לכך הן מגדלי יוקרה כמו מגדלי אקירוב, פארק צמרת, מגדל נווה צדק שבהם המגדלים מנותקים מהרחוב או מרוחקים ממנו - אין תנועה של הולכי רגל אל ומהמגדלים.

לטענת חלק מהאדריכלים, כמו הלל שוקן, יעקב יער, נעמה מאליס ועוד הבעיה היא לאו דווקא בקיום המגדלים עצמם אלא בדרך שבה בונים אותם. כאשר אין מסחר בקומות התחתונות וכאשר בונים מגדל בודד התוצאה היא חוסר בהולכי רגל וחוסר הליכה אל ומהמגדל והגברת השימוש במכוניות על כל הכרוך בהם - פקקים, זיהום אוויר, תאונות פגיעה בהון חברתי ועוד השפעות חיצוניות של מכוניות. ‏[6]

לפי נעמה מליס הסיבה לפגיעה ברחוב הישראלי אינו המגדלים אלא השימוש ב"זונניג" - הפרדת שימושי קרקע ל"מתחמים" שונים. כן היא טוענת ש"המסחר נהיה חוצפן, השתלט על הרחוב ואנשים לא רצו לגור לידו", לפי טיעון זה דווקא מגדלים שבהם יש גם מסחר ולא רק דיור יכולים לסייע כי הם מגדילים את כמות האנשים. לטענתה הסיבה שלא בונים קומות מסחר בקומות הראשונות היא ירידת ערך הדירות שנובעת מכך. לקבלנים אין אינטרס לעודד דבר כזה - האדריכלים טוענים כי חלק מהבעיה היא עודף כוח של הקבלנים להכתיב את האופי של הבניין. ‏[6] הפרדת שימושי קרקע ואי בנייה של מסחר בקומות הראשונות תפגע בסופו של דבר בתושבים עצמם, ברחוב ובשכונה - סוג של עלות חיצונית שכן הקבלנים אינם רואים עלות זו.

השפעות המגדלים על תחבורה

מעבר לבניין עצמו, הוספת כמות גבוהה של תושבים לעיר קיימת עלולה ליצור בעיות שונות לתושבים הקיימים. כאשר התחבורה מבוססת על תחבורה בת קיימא - תחבורה ציבורית, הליכה ברגל ותחבורת אופניים הגדלת הצפיפות יכולה להיות דבר חיובי כי היא מגדילה את כמות המשתמשים בתחבורה ציבורית ויכולה להוזיל עלויות ולהגביר תדירות של קווי אוטובוס. מגדלים עם עירוב שימושי קרקע יכולים לסייע לכך ששירותים עירוניים נמצאים רבים יותר הם במרחק הליכה.

עם זאת, במדינות כמו ישראל שנשענות על תחבורת רכב פרטי, תוספת מגדלים פרושה בדרך כלל הדבר הגדלה של הביקוש לחנייה ופקקי התנועה בעיר. התקן הישראלי מחייב מינימום חניות לבניין, דבר שמייקר את הבנייה והתחזוקה שלו. בנוסף למרות שלכל תושב במגדל יש לכאורה חניה פרטית הוא מתנייד במכוניות ברחבי העיר וצורך חניות נוספות - ליד גני ילדים ובתי ספר, ליד חנויות ועוד.

השפעת המגדלים על מבני ציבור ותשתיות עירוניות

כאשר מוסיפים כמות גדולה של תושבים לעיר קיימת יש צורך להוסיף מבני ציבור ותשתיות עירוניות שונות כגון גני ילדים, בתי ספר, מרפאות, תחנות משטרה, גני משחקים וכדומה. יש גם צורך להגדיל שירותי תחזוקה כמו תיקון כבישים, מדרכות, חשמל ומים. הקמה ותחזוקה זו דורשת שטחים נוספים וכסף להקמה ולתחזוקה שבאים מתשלום המיסים והארנונה של העסקים והתושבים הקיימים בעיר.

השפעת המגדלים (או כל צורה אחרת של ציפוף עירוני) על הכנסות העירייה היא מורכבת. מצד אחד תוספת תושבים יכולה להגדיל את מספר משלמי הארנונה ואת מספר הלקוחות של עסקים עירוניים ולכן להעלות את הכנסות העיר. מצד שני יש לעיר יותר עלויות הכרוכות בתחזוקת מבני ציבור. לפי ראש עיריית גבעתיים, רן קוניק, סך תוספת של משפחות לעיר גורמת לעירייה יותר הוצאות מהכנסות שנובעות מהגדלת הארנונה. שכן אפילו בעיר כמו גבעתיים עם תושבים עשירים יחסית הוספת עוד תושבים פרושה הוצאות גדולות יותר על תשתיות עירוניות. גבעתיים היא דוגמה לעירייה ענייה עם תושבים עשירים שכן הארוננה של תושבים אינה מספיקה לכסות את ההוצאות - עיקר הכנסות של עיריות נובע מארנונה לעסקים ולא מארנונה מתושבים.

כמו כן בטווח ארוך יותר, עם הזמן עלולים המגדלים להפוך לסלאמס ולהוות גורם שירתיע תושבים אחרים מלהתגורר באיזור.

השפעות של צל

אחד הגורמים שיוצרים התנגדות רבה למגדלים היא הצללה שהם יוצרים. בזמן הקיץ אין בהכרח השפעה חיובית - השמש נמצאת גבוה בשמיים בזמן הקיץ, כך שהמגדל לא בהכרח מספק צל להולכי הרגל ברחוב. לעומת זאת בחורף אנשים רוצים חשיפה לשמש - ודווקא אז השמש נמצאת נמוך בשמיים והבניינים הגבוהים מטילים צל על סביבתם ויוצרים תחושה של חושך. כדי לצמצם בעיה זו אדריכלים מנסים להרחיק את מגדל המגורים מקו הרחוב - אבל דבר זה יכול לגרור בעיות אחרות - כמו הורדת הצפיפות העירונית שהיא ההצדקה העיקרית להקמת המגדל. פתרון אחר הוא לבנות את המגדל בצורה מדורגת כך שיש פחות צל. פתרון אחר הוא לנסות לספק שמש ממגדלים על ידי מראות.

הספקת צל להולכי רגל ברחוב יכולה להיעשות על ידי עצים בעיר - לעצים נשירים יש יתרון של מנגנון הפוך מאשר מגדלים - הם מספקים צל בקיץ החם ואילו בחורף העלים נושרים ואין מניעה של שמש אור וחום מהולכי הרגל.

בנייה בת קיימא

כאמור מגדלים כיום מעודדים שימוש מוגבר במשאבים כמו אנרגיה ומים, ודורשים מערכות מורכבות יותר שעשויה להיות להן טביעת רגל אקולוגית גבוהה יותר יחסית למערכות פשוטות. מתכננים שונים מנסים למצוא פתרונות להקטנת העומס הסביבתי שנוצר על ידי מגדלים בכלל ומגדלי מגורים בכלל זה.

שיטות של בנייה טבעית כמו בנייה באדמה או בנייה בלבני קש ישימות לכל היותר לבניינים בני עד 8 קומות לכל היותר ובדרך כלל לבניינים נמוכים בהרבה.

ראו גם

קישורים חיצוניים

צפיפות עירוניות ומגדלים
צריכת אנרגיה, משאבים ועלויות תחזוקה במגדלים

הערות שוליים

  1. ^ אלפי שאולי, עלינו גבוה מדי? קדחת המגדלים של ישראל, ynet, 21.02.14
  2. ^ יעל דראל, התחזית: 98% מהישראלים יחיו במגדלים, הקניונים יירדו מתחת לאדמה, דה מרקר, 18.11.2018
  3. ^ 3.0 3.1 צפיפות, בנייה גבוהה, והמרחב הציבורי - כמה מיתוסים שכדאי לנפץ ד"ר יודן רופא, שחרית
  4. ^ נחום כהן, הקרב על הגובה, אדריכלות ובנייה בישראל, לפני 2008
  5. ^ הדס שפר, האדריכל אמנון רכטר: "הערים שלנו לא בנויות טוב כי הן לא ערים", כלכליסט, 24.10.2012
  6. ^ 6.0 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 שני שילה, "הרחוב הישראלי מת הרבה לפני המגדלים" פאנל אדריכלים שכינס מוסף הנדל"ן של TheMarker בשיתוף משרד יער אדריכלים, הארץ, 20.07.2007